¿Alquilas con período de carencia? ¡Cuidado con lo que tributas!

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Alquiler con carenciaCon un mercado de alquiler cada vez más activo y con más demanda, muchos propietarios buscan fórmulas para no tener que sufragar ellos mismos las reformas que necesitan muchos inmuebles para ser alquilados. Una de esas fórmulas es pactar con su inquilino que éste sufrague la realización de las obras que necesita el inmueble a cambio de meses de carencia en el alquiler. 

 

La mayoría de los propietarios, al no cobrar ningún importe durante los meses de carencia, verían muy claro que no tienen nada que declarar durante esos meses. Pongamos un ejemplo para entenderlo mejor. Un propietario firma un contrato de alquiler (renta mensual: 1.000,00 €) el día 1 de abril de 2018 con 4 meses de carencia (a cambio de realizar reparaciones y reformas por parte del inquilino por valor de 4.000,00 €), con lo que el primer mes que ingresa es el mes de agosto. En renta 2018 este propietario declararía como ingresos por alquiler 5 meses de renta (5.000,00 €)…¿es correcta la forma de proceder? No.

 

Esta misma duda se le planteó a un contribuyente que consultó con la Dirección General de Tributos, la cual publicó una Consulta Vinculante (V0089-19), de la que se concluye lo siguiente:

  1. En aquellos contratos de alquiler donde se establezca un período de carencia de las rentas como compensación por las obras que efectuará el inquilino en la vivienda y que revertirán en el propietario al finalizar el contrato, durante ese período no se puede considerar que existe una cesión del inmueble de forma gratuita. En este sentido, durante dicho periodo, el propietario cede el uso del inmueble estableciéndose como contraprestación la realización de las obras, por lo tanto, percibe una renta en especie, que tendrá la calificación de rendimiento de capital inmobiliario.
  2. ¿En qué ejercicio debemos incluir como ingresos los meses de carencia que se han compensado por las obras efectuadas por el inquilino? Aquí es necesario distinguir entre obras de conservación o sustitución de elementos deteriorados, y obras de mejora.
    1. Obras de conservación. Aquí nos referimos a reparación de averías, pintura, limpieza, sustitución de puertas, ventanas, instalación eléctrica,…etc. Los meses de carencia que se compensan por estas obras deben incluirse en el ejercicio que les corresponda, es decir, si los meses de carencia (siguiendo con el ejemplo de arriba) son abril, mayo, junio y julio, y los 4.000 € se van a invertir en obras de conservación, en renta 2018 debes incluir como ingresos por alquiler 9.000,00 € (de abril a diciembre). Pero por otro lado el propietario podrá incluir como gasto el coste de esas obras de conservación, por lo que el impacto sobre su IRPF será neutro. Lo que no debe olvidar es conservar como justificante copia de las facturas de las obras emitidas a nombre de su inquilino.
    2. Obras de mejora. Aquí nos referimos a las obras que consisten en inversiones que aumentan la habitabilidad o la vida útil del inmueble, o en la instalación de elementos inexistentes que quedarán en el inmueble cuando el inquilino lo abandone (como calefacción, ascensor, etc.). Aunque serán menos habituales también hay que conocer cómo se gestionan. Según establece Tributos, en los casos de obras de mejora “los rendimientos de capital inmobiliario deben imputarse al período impositivo en que se produzca su entrega, esto es, al período impositivo en el que dichas obras reviertan en el propietario, una vez finalizado el contrato”. Por tanto, si se trata de un contrato de vivienda habitual y se mantiene durante 3 años (de abril 2018 a marzo 2021) y todo el período de carencia se compensa con obras de mejora (siguiendo con el ejemplo 4.000,00 €), al finalizar el contrato en 2021 y revertir las obras al propietario sería cuando tendría que incluir esos ingresos en la renta de 2021.

 

Con un ejemplo completo vamos a verlo mucho más claro.

En abril de 2018 usted alquila una vivienda por 1.000,00 euros al mes, pactando con el inquilino una carencia de 4 meses, equivalente al coste que a éste le supone efectuar las siguientes obras:

– reparación de grietas y pintura (500,00 euros);

– sustitución de baldosas y reforma de baño (2.500,00 euros); e

– instalación de calefacción no existente con anterioridad (1.000,00 euros).

 

Si el resto de gastos (amortización del inmueble, IBI, comunidad, etc.) ascienden a 1.000 euros, el rendimiento neto que deberá declarar en el IRPF de 2018 será el siguiente:

Concepto​    Importe   ​
Ingresos 8.000 (1)
Gastos de pintura y reparación de grietas    -500
Gastos de reforma de baño -2.500
Resto de gastos -1.000
Rendimiento neto 4.000
Reducción por alquiler de vivienda 60% -2.400
Rendimiento neto reducido 1.600

(1) Incluimos los 5 meses cobrados realmente más los 3.000,00 € de las obras de conservación, pues la instalación de la calefacción al ser una obra de mejora se incluirá en el ejercicio en el que finalice el contrato y la obra revierta al propietario.

 

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