El IVA en los arrendamientos de vivienda a través de una plataforma telemática

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Alquiler vacacionalCuando hablamos de plataforma telemática y de arrendamiento de viviendas con fines turísticos, a todos nos viene a la cabeza Airbnb, que se ha convertido en el coloso de la intermediación entre propietarios de viviendas en alquiler e inquilinos.

El gran éxito de esta plataforma ha sido lo fácil que han hecho poder publicar tu vivienda en alquiler, con una web muy intuitiva y muchos tutoriales, y poder elegir a tu inquilino, en base a comentarios y puntuaciones de otros propietarios de inmuebles en los que ya ha estado alquilado.

Esa facilidad “en el negocio“ quizás ha hecho que muchos propietarios no se hayan planteado las implicaciones fiscales, así que mi intención en este artículo es desgranar cómo funciona el IVA en estos arrendamientos de viviendas con fines turísticos.

 

¿Es el propietario de un inmueble en alquiler un empresario o profesional a efectos de IVA?

La respuesta es sí, y así queda reflejado en el art. 5 de la LIVA (en adelante, Ley del IVA) en el que se dice que se consideran empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo y en particular a los arrendadores de bienes.

De acuerdo con lo anterior, el arrendador de una vivienda tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA y el citado arrendamiento estará sujeto al Impuesto.

 

Entonces, ¿por qué los arrendamientos de viviendas no llevan IVA?

Porque existe una exención recogida en el art. 20.Uno.23 en el que se dice que estarán exentos de IVA los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. Éste es el motivo por que el que cuando un propietario de una vivienda la alquila para otros usos distintos del de vivienda, por ejemplo oficinas o despachos profesionales, ese arrendamiento sí está sujeto a IVA.

 

Sí se aplicará IVA en los arrendamientos de viviendas con fines turísticos que lleven incluido algún servicio complementario propio de la industria hotelera

La Ley del IVA pone como ejemplos de “servicios complementarios propios de la industria hotelera” los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos (art 20.uno.23º. b.’ LIVA). En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.

Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración. (Consultas DGT V0081-16 y V0575-15 )

 

¿Cuáles son los servicios complementarios?

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

 

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Asesor fiscal y abogado. Responsable de las áreas fiscal y contable.

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